Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym — jak spłacić i wykreślić hipotekę

Czy można sprzedać mieszkanie z niespłaconym kredytem

Tak — to bardzo częsta sytuacja, nie przeszkoda w sprzedaży. Hipoteka w księdze wieczystej zabezpiecza bank, ale nie blokuje sprzedaży nieruchomości, jeśli kredyt zostanie spłacony w ramach transakcji. Większość mieszkań na rynku wtórnym w Polsce była lub wciąż jest finansowana kredytem — dla notariuszy i banków to rutynowa procedura, nie wyjątkowa komplikacja.

Krok 1 — Zaświadczenie o saldzie zadłużenia

Zwróć się do swojego banku o zaświadczenie o wysokości zadłużenia i zgodę na wcześniejszą spłatę kredytu. Bank poda dokładną kwotę potrzebną do całkowitej spłaty na konkretny dzień — saldo rośnie o naliczane odsetki, więc kwota jest ważna przez ograniczony czas, zwykle kilka dni do dwóch tygodni. Warto wystąpić o to zaświadczenie z wyprzedzeniem, jeszcze przed znalezieniem kupującego, żeby znać dokładną kwotę potrzebną do zamknięcia kredytu i uwzględnić ją w wycenie mieszkania.

Niektóre banki pobierają dodatkową opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu (rekompensata dla banku za utracone odsetki) — sprawdź to w umowie kredytowej lub bezpośrednio w banku, żeby uniknąć niespodzianki tuż przed finalizacją transakcji.

Krok 2 — Rozliczenie w akcie notarialnym

Najczęstszy schemat: kupujący płaci część ceny odpowiadającą saldu kredytu bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego, a resztę — na konto sprzedającego. Notariusz opisuje ten podział wprost w akcie notarialnym, żeby zabezpieczyć obie strony — kupujący ma pewność, że jego środki trafiają na spłatę zadłużenia (a nie np. znikają, zanim hipoteka zostanie wykreślona), a sprzedający ma jasny, prawnie potwierdzony podział płatności.

Krok 3 — Promesa banku o wykreśleniu hipoteki

Po spłacie kredytu bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. To dokument, którego kupujący — i jego bank, jeśli też finansuje zakup kredytem — będzie oczekiwać. Dopóki hipoteka figuruje w księdze, formalnie nadal zabezpiecza już nieistniejące zobowiązanie, co może komplikować kupującemu uzyskanie własnego kredytu na tę nieruchomość.

Rozliczyłeś się już z bankiem i zastanawiasz się nad kolejnymi krokami sprzedaży? Dodaj ogłoszenie na KupBezpośrednio.pl — wpis hipoteki nie jest przeszkodą, jeśli transakcja jest odpowiednio zaplanowana.

Krok 4 — Wniosek o wykreślenie hipoteki z KW

Wniosek składa się do sądu wieczystoksięgowego — osobiście, listownie lub przez notariusza przy okazji sporządzania aktu sprzedaży — wraz z zaświadczeniem banku o spłacie. Procedura trwa zwykle kilka tygodni. Sprzedaż jest już wtedy zakończona, to czysto formalny etap porządkujący stan księgi, który nie wymaga dalszego zaangażowania sprzedającego.

Co jeśli sprzedajesz drożej niż wynosi saldo kredytu

To najczęstsza sytuacja — różnica między ceną sprzedaży a saldem kredytu trafia bezpośrednio do Ciebie po rozliczeniu z bankiem. Jeśli saldo kredytu jest wyższe niż cena sprzedaży (rzadkie, ale możliwe przy spadku wartości nieruchomości lub bardzo świeżo zaciągniętym kredycie), musisz dopłacić różnicę z własnych środków, żeby bank zgodził się na wykreślenie hipoteki — bez tego transakcja nie może się formalnie zamknąć.

Sprzedaż z kredytem a kredyt konsolidacyjny lub refinansowany

Jeśli w trakcie spłacania kredytu hipotecznego dokonałeś refinansowania w innym banku, upewnij się, że zaświadczenie o saldzie i zgodę na wykreślenie hipoteki uzyskujesz z aktualnego banku, a nie pierwotnego kredytodawcy — księga wieczysta powinna już odzwierciedlać zmianę wierzyciela hipotecznego, ale warto to zweryfikować przed rozpoczęciem procesu sprzedaży.

Czy warto informować kupujących w ogłoszeniu

Nie ma takiego obowiązku, a hipoteka nie jest niczym niezwykłym — większość mieszkań na rynku wtórnym jest lub była finansowana kredytem. Kupujący i tak zobaczy wpis w księdze wieczystej i zapyta o szczegóły przy oględzinach lub negocjacjach, więc lepiej być przygotowanym na to pytanie niż zaskoczonym nim.