Sprzedaż mieszkania z najemcą — co się dzieje z umową najmu

Wynajmujesz mieszkanie i chcesz je sprzedać? Masz dwie podstawowe drogi: sprzedać je razem z najemcą albo przed sprzedażą zakończyć najem. Obie mają wady i zalety, a wybór zależy od umowy, sytuacji najemcy i tego, kogo chcesz przyciągnąć jako kupującego.

Co dzieje się z umową najmu po sprzedaży

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli rzecz najęta zostaje sprzedana po oddaniu jej najemcy, nabywca wchodzi w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Dzieje się to z mocy prawa, bez żadnych dodatkowych formalności. Oznacza to, że umowa najmu trwa dalej na tych samych warunkach, tylko wynajmującym staje się nowy właściciel.

Kupujący nie może po prostu "wyrzucić" najemcy po zakupie. Zasady wypowiedzenia umów najmu lokali mieszkalnych są chronione i sam fakt kupna mieszkania co do zasady nie daje nabywcy prawa do skrócenia najmu. Szczegóły zależą od rodzaju umowy i przepisów, dlatego w konkretnych przypadkach skonsultuj się z prawnikiem.

Opcja 1: sprzedaż z najemcą

To rozwiązanie ma sens, jeśli:

Kupujący, który chce zamieszkać w mieszkaniu, może być mniej zainteresowany lokalem zajętym przez najemcę, zwłaszcza gdy umowa jest na czas oznaczony i długa. Zwykle ogranicza to krąg potencjalnych nabywców, a cena może to odzwierciedlać.

W ogłoszeniu uczciwie napisz, że mieszkanie jest wynajęte, do kiedy trwa umowa i jaki jest czynsz najmu. Możesz też dołączyć kopię umowy do wglądu poważnym zainteresowanym.

Opcja 2: rozwiązanie najmu przed sprzedażą

Jeśli kupujący ma wprowadzić się do mieszkania, możesz rozważyć zakończenie najmu przed sprzedażą. Możliwości zależą od zapisów umowy:

1. Umowa na czas nieokreślony. Wypowiedzenie jest możliwe z zachowaniem terminów i trybu wynikających z umowy i przepisów.

2. Umowa na czas oznaczony. Zwykle trwa do umówionej daty, a wcześniejsze zakończenie wymaga zgody najemcy lub zapisu w umowie o możliwości wypowiedzenia.

3. Porozumienie z najemcą. Często najszybsza droga: ustalasz termin wyprowadzki i na przykład rekompensatę za pośpiech.

Nie wypowiadaj umowy jednostronnie bez podstawy w przepisach i zapisach umowy. Najemcy lokali mieszkalnych mają silną ochronę, a niewłaściwe działania mogą skończyć się sporem. W razie wątpliwości zapytaj prawnika.

Kaucja najemcy

Jeśli pobrałeś kaucję, musisz ustalić z kupującym, kto ją zwróci najemcy po zakończeniu najmu. Najczęściej sprzedający przekazuje kaucję nabywcy (albo odpowiednio pomniejsza cenę), a nabywca rozlicza się z najemcą. Zapisz to wprost w umowie sprzedaży, żeby nikt nie miał wątpliwości. Przekaż też kupującemu informacje o stanie rozliczeń z najemcą (czynsz, media).

Dokumenty, które przekazujesz kupującemu

Uwaga na dostęp do mieszkania

Oględziny w mieszkaniu z najemcą wymagają jego zgody i zwykle uzgodnienia terminów. Wynajmujący nie może wchodzić do lokalu bez zgody najemcy. Ustal z najemcą z wyprzedzeniem, kiedy możliwe są wizyty kupujących, i rozważ krótkie zdjęcia lub film przygotowane za zgodą najemcy. Dobrze też wcześniej poinformować najemcę o planach sprzedaży.

Podatki

Przychód z najmu i ze sprzedaży to osobne zagadnienia podatkowe. Zasady opodatkowania sprzedaży opisaliśmy w artykule podatek od sprzedaży mieszkania. Jeśli wynajmowałeś mieszkanie w ramach działalności gospodarczej, sytuacja może być inna, dlatego skonsultuj ją z księgowym.

Przed sprzedażą przejrzyj całą procedurę w poradniku sprzedaż mieszkania krok po kroku.

Praktyczne wskazówki

Pamiętaj, że przepisy o ochronie najemców lokali mieszkalnych są szczegółowe. Zawsze sprawdź aktualny stan prawny dla swojej sytuacji.

Jak rozmawiać z najemcą

Najemca nie ma obowiązku się wyprowadzić tylko dlatego, że sprzedajesz mieszkanie, ale często jest zainteresowany spokojnym rozwiązaniem. Zaproponuj spotkanie, wyjaśnij plany i zapytaj o jego sytuację. Czasem najemca sam chce skorzystać z okazji i znaleźć nowe mieszkanie albo nawet kupić Twoje. Jasna komunikacja zwykle oszczędza czas i nerwy obu stronom.