Sprzedaż mieszkania przez małżonków i współwłaścicieli — czyja zgoda jest potrzebna
Mieszkanie należy do kilku osób albo kupiłeś je w trakcie małżeństwa? Sprawdź, kto musi podpisać akt notarialny i co zrobić, gdy jedna ze stron nie może lub nie chce uczestniczyć w sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania wydaje się prosta, dopóki nie okaże się, że formalnie właścicielem jest więcej niż jedna osoba. Wtedy trzeba ustalić, kto jest właścicielem, kto musi podpisać akt i czyja zgoda jest potrzebna. Od tego zależy ważność całej transakcji.
Małżeństwo i wspólność majątkowa
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy prawa wspólność majątkowa, o ile nie zawarli intercyzy. Obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w trakcie małżeństwa przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Dotyczy to także mieszkania, które kupił tylko jeden z małżonków, jeśli zakup nastąpił w czasie trwania wspólności.
Zgodnie z Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym do zbycia nieruchomości należącej do majątku wspólnego potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Umowa zawarta bez wymaganej zgody jest nieważna, chyba że druga strona ją potwierdzi. W praktyce najprostszym rozwiązaniem jest wspólne stawienie się obojga małżonków u notariusza.
Kiedy zgoda współmałżonka nie jest potrzebna
Jeśli mieszkanie należy do majątku osobistego jednego z małżonków, może on je sprzedać samodzielnie. Majątkiem osobistym jest co do zasady to, co:
Notariusz zwykle zapyta o stan cywilny i ustrój majątkowy. Przynieś akt małżeństwa, jeśli to istotne, i dokumenty potwierdzające, że mieszkanie należy do majątku osobistego. W razie wątpliwości warto zasięgnąć porady notariusza przed rozpoczęciem poszukiwań kupca.
Współwłasność — kilku właścicieli
Mieszkanie może należeć do kilku osób, na przykład rodzeństwa po spadku albo byłych partnerów. Każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem, ale sprzedaż całego mieszkania wymaga udziału wszystkich współwłaścicieli.
W praktyce oznacza to, że:
1. Wszyscy współwłaściciele muszą się zgodzić na sprzedaż i cenę, albo ktoś z nich musi mieć od pozostałych pełnomocnictwo.
2. Wszyscy podpisują akt notarialny osobiście lub przez pełnomocnika.
3. Pieniądze ze sprzedaży są dzielone zgodnie z udziałami.
Sprzedaż samego udziału obcej osobie jest możliwa, ale zwykle trudna, bo kupujący nabywa prawo do części mieszkania razem z innymi właścicielami. W niektórych sytuacjach, na przykład przy sprzedaży udziału w spadku, pozostałym współuprawnionym mogą przysługiwać dodatkowe uprawnienia. Dokładnie sprawdź je u notariusza.
Co z pełnomocnictwem
Jeśli jedna z osób nie może stawić się na akcie, na przykład mieszka za granicą, może udzielić pełnomocnictwa. Do sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo powinno mieć formę wymaganą przepisami, zwykle jest to forma notarialna lub poświadczona. Szczegóły ustal z notariuszem, który będzie sporządzał akt.
Pełnomocnik powinien dokładnie znać warunki transakcji. Jasno określ w pełnomocnictwie, co może zrobić: czy sprzedaje wskazane mieszkanie, za jaką minimalną cenę, i czy może odebrać pieniądze.
Gdy współwłaściciel nie chce sprzedawać
Jeśli współwłaściciele nie mogą się porozumieć, jedyną drogą bywa podział majątku wspólnego lub zniesienie współwłasności, które można przeprowadzić umownie albo przez sąd. To dłuższa i droższa droga, dlatego warto spróbować porozumieć się wcześniej. Czasem rozwiązaniem jest odkupienie udziału przez jedną z osób.
W sytuacjach spadkowych i rozwodowych pomocne mogą być artykuły sprzedaż mieszkania po spadku i sprzedaż mieszkania po rozwodzie.
Co przygotować
Pełną listę dokumentów znajdziesz w artykule jakie dokumenty i formalności do sprzedaży nieruchomości.
Sytuacja każdej rodziny jest inna, a przepisy mają wyjątki. Jeśli masz wątpliwości, przed sprzedażą skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.
Przykłady sytuacji
Dobra praktyka
Zanim opublikujesz ogłoszenie, upewnij się, że wszyscy właściciele zgadzają się na sprzedaż i na cenę. Spór o to w trakcie rozmów z kupującym może zniechęcić zainteresowanych i opóźnić transakcję.