Koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania — kto za co płaci

Sprzedający często zastanawiają się, ile ich będzie kosztować wizyta u notariusza. Najczęstsza odpowiedź brzmi: przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym większość kosztów aktu notarialnego zwyczajowo pokrywa kupujący. To jednak zwyczaj, a nie przepis, więc warto ustalić to z kupującym wprost i zapisać.

Co składa się na koszty transakcji

Przy sprzedaży mieszkania pojawiają się następujące pozycje:

Kto zwyczajowo płaci taksę notarialną i PCC

W praktyce taksę notarialną, PCC i opłaty sądowe za wpis nowego właściciela pokrywa kupujący. Wynika to z przyjętego zwyczaju, nie z ustawy, więc strony mogą umówić się inaczej, na przykład na podział kosztów po połowie.

Maksymalne stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości. Stawka rośnie z wartością nieruchomości, a do taksy dolicza się 23% VAT. Dla przykładu: przy cenie mieszkania 500 000 zł maksymalna taksa to ok. 2 770 zł plus VAT, a PCC wynosi 10 000 zł (z wyjątkiem sytuacji, gdy kupujący korzysta ze zwolnienia). Notariusz może pobrać mniej niż maksimum. Dokładne stawki i przykłady wyliczeń znajdziesz w artykule koszty zakupu mieszkania, napisanym z perspektywy kupującego.

Co może obciążać sprzedającego

Choć główne koszty ponosi kupujący, sprzedający też ma wydatki:

1. Wypis aktu notarialnego dla siebie. Często sprzedający prosi o własny egzemplarz, za który się płaci.

2. Zaświadczenia i dokumenty. Zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty o braku zaległości i o braku zameldowanych osób, odpis księgi wieczystej, świadectwo energetyczne, jeśli go jeszcze nie masz. Listę potrzebnych papierów znajdziesz w artykule jakie dokumenty i formalności do sprzedaży nieruchomości.

3. Wykreślenie obciążeń. Jeśli na mieszkaniu ciąży hipoteka, jej spłata i wykreślenie z księgi wieczystej to zadanie sprzedającego. Szczegóły w artykule o sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

4. Podatek dochodowy. Zależy od tego, kiedy kupiłeś mieszkanie i na co przeznaczysz pieniądze. Wyjaśniamy to w artykule podatek od sprzedaży mieszkania.

5. Ewentualne koszty usług dodatkowych, na przykład tłumacza, jeśli któraś ze stron nie włada językiem polskim, albo pełnomocnika.

Jak ustalić podział kosztów

Najlepiej zrobić to wcześnie — w ogłoszeniu lub podczas pierwszych rozmów, a potem zapisać w umowie przedwstępnej. Wpisz wprost, kto pokrywa taksę notarialną, PCC i opłaty sądowe. Dzięki temu nie ma niespodzianek w dniu aktu. Pomoże Ci w tym artykuł umowa przedwstępna — co powinna zawierać.

Czy notariusz może zażądać zapłaty od sprzedającego

W praktyce notariusz rozlicza się z osobami, które stawiły się do czynności, i może wskazać, kto i ile płaci według ustaleń. Jeśli ustaliłeś z kupującym, że to on pokrywa koszty, dobrze, by wskazanie to było jasne w umowie, a w dniu aktu przekazać notariuszowi informację o podziale. W razie wątpliwości zapytaj notariusza przed podpisaniem umowy o to, jak rozliczy opłaty.

Czy można porównać stawki notariuszy

Maksymalne stawki są ustalone w rozporządzeniu, ale nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zapytać o cenę kilku kancelarii. Niektórzy notariusze pobierają mniej niż maksimum, zwłaszcza przy prostych czynnościach. Warto zapytać o całość kosztów, wraz z wypisami i VAT, zanim wybierzesz kancelarię.

Podsumowanie

Przykład: ile może kosztować transakcja

Dla zobrazowania, hipotetyczny przykład przy cenie mieszkania 500 000 zł na rynku wtórnym, przy założeniu, że kupujący pokrywa koszty aktu:

Po stronie sprzedającego dochodzą koszty dokumentów i ewentualnie wypisu aktu dla siebie, a jeśli jest hipoteka — czynności związane z jej spłatą i wykreśleniem. Dokładne kwoty zależą od notariusza i aktualnych przepisów, dlatego przed transakcją poproś o pisemne zestawienie kosztów.

Dobra praktyka

Zapytaj notariusza przed wyznaczeniem terminu o całkowity koszt aktu i o to, jakie dokumenty muszą przynieść obie strony. Dzięki temu w dniu transakcji nie okaże się, że czegoś brakuje, a wszystkie koszty są jasne dla obu stron.