Świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania — czy sprzedający musi je mieć
Od 2023 roku przepisy o świadectwie charakterystyki energetycznej są bardziej rygorystyczne. Sprawdź, kiedy musisz je mieć, co podać w ogłoszeniu i co zrobić, zanim pójdziesz do notariusza.
Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie nazywane świadectwem energetycznym, to dokument opisujący zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię. Przy sprzedaży mieszkania spotkasz się z nim na dwóch etapach: przy ogłoszeniu i przy przekazaniu dokumentów kupującemu. Poniżej zebraliśmy najważniejsze informacje.
Czy sprzedający musi mieć świadectwo
Zgodnie z przepisami o charakterystyce energetycznej budynków, w momencie sprzedaży lub wynajmu mieszkania właściciel jest zobowiązany do przekazania nabywcy lub najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek ten obowiązuje w praktyce od kwietnia 2023 roku w zaostrzonej formie.
Od tej zasady istnieją wyjątki — dotyczą na przykład niektórych obiektów zabytkowych, budynków o szczególnym przeznaczeniu czy obiektów, których przepisy nie obejmują. Jeśli Twoje mieszkanie jest w nietypowym budynku, sprawdź w aktualnym brzmieniu przepisów albo zapytaj certyfikatora lub notariusza.
Kto wystawia świadectwo i jak długo jest ważne
Świadectwo sporządza osoba posiadająca uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, wpisana do odpowiedniego rejestru. Dokument jest rejestrowany w państwowym rejestrze. Jest ważny przez 10 lat od wystawienia, pod warunkiem że w tym czasie nie dokonano w lokalu zmian wpływających na jego charakterystykę energetyczną, na przykład termomodernizacji.
Koszt zależy od wykonawcy, wielkości lokalu i regionu. Zwykle są to setki złotych, ale ceny bywają różne, więc zapytaj o wycenę kilku wykonawców. Jeśli budynek ma już świadectwo dla całego budynku albo Twoje mieszkanie miało wcześniej wystawione ważne świadectwo, możesz je wykorzystać.
Co zawrzeć w ogłoszeniu
Przepisy nakładają obowiązek podania w ogłoszeniu o sprzedaży lub wynajmie wskaźników z świadectwa — w szczególności informacji o zapotrzebowaniu na energię. Konkretny zakres i oznaczenia wskaźników (EP, EK i innych) określają przepisy i sam dokument, dlatego najlepiej przepisać je z uzyskanego świadectwa bez własnych interpretacji.
Najbezpieczniej zdobyć świadectwo, zanim opublikujesz ogłoszenie. Dzięki temu masz komplet danych od początku i unikasz konieczności poprawiania oferty.
Co zrobić przy aktach notarialnych
Przy zawieraniu umowy sprzedaży notariusz zwykle pyta o świadectwo energetyczne i odnotowuje w akcie informację o tym, że zostało przekazane nabywcy lub że nie jest wymagane. Sprzedający powinien mieć dokument przy sobie lub wcześniej dostarczyć go kupującemu. Jeśli czegoś brakuje, umów się z notariuszem przed terminem aktu, żeby nie odkładać transakcji.
Kary za brak świadectwa
Za niedopełnienie obowiązku przekazania świadectwa grozi grzywna. Wysokość i zasady jej nałożenia wynikają z przepisów, które mogą się zmieniać, dlatego nie ryzykuj — wystarczy załatwić dokument raz, a ułatwi Ci to sprzedaż.
Praktyczna lista
1. Sprawdź, czy masz już ważne świadectwo (np. od dewelopera lub poprzedniego właściciela).
2. Jeśli nie, wybierz uprawnioną osobę i umów wizytę — zwykle zajmuje to dzień lub dwa.
3. Przepisz wskaźniki do ogłoszenia.
4. Dołącz świadectwo do dokumentów, które pokażesz kupującemu i notariuszowi.
5. Zachowaj kopię do własnej dokumentacji.
Pozostałe dokumenty, które warto zebrać przed sprzedażą, opisaliśmy w artykule jakie dokumenty i formalności do sprzedaży nieruchomości. Cały proces krok po kroku znajdziesz w poradniku sprzedaż mieszkania krok po kroku.
Pamiętaj, że przepisy dotyczące świadectw zmieniały się w ostatnich latach, a ich szczegółowe brzmienie może zostać zmienione. Przed publikacją ogłoszenia warto potwierdzić aktualne wymogi u certyfikatora energetycznego lub notariusza.
Najczęstsze pytania
Czy muszę mieć świadectwo, jeśli mieszkanie sprzedaję znajomemu albo rodzinie? Przepisy mówią o sprzedaży i wynajmie ogólnie, więc obowiązek co do zasady dotyczy także takich transakcji. W razie wątpliwości zapytaj notariusza.
Czy świadectwo z całego budynku wystarczy? Przepisy rozróżniają świadectwo dla budynku i dla lokalu. Które będzie odpowiednie w Twoim przypadku, zależy od okoliczności, więc sprawdź to u uprawnionej osoby.
Czy wynik w świadectwie wpływa na cenę? Może wpływać na decyzje kupujących, bo informuje o przewidywanych kosztach ogrzewania. Nie jest jednak jedynym kryterium — liczy się też lokalizacja, stan i cena.
Co jeśli świadectwo wygasło? Jeśli minęło 10 lat albo wykonano prace zmieniające charakterystykę energetyczną, potrzebne może być nowe świadectwo.
Jak wybrać wykonawcę
Poproś o wycenę u kilku osób z uprawnieniami i zapytaj, czy cena obejmuje wizytę w mieszkaniu, sporządzenie dokumentu i jego rejestrację. Sprawdź, czy wykonawca jest wpisany do właściwego rejestru, a po otrzymaniu świadectwa zweryfikuj w nim dane lokalu: adres, powierzchnię i datę ważności. Błędy w świadectwie łatwiej poprawić od razu niż tuż przed aktem notarialnym.