Sprzedaż mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nie to samo co odrębna własność. Zobacz, czym się różnią, jak wygląda sprzedaż i kiedy warto rozważyć przekształcenie przed ogłoszeniem.
Wiele mieszkań z bloków budowanych przez spółdzielnie ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a nie odrębnej własności. Dla sprzedającego to ważna różnica, bo wpływa na dokumenty, formalności i na to, jak kupujący (zwłaszcza banki) patrzą na mieszkanie.
Spółdzielcze własnościowe prawo a odrębna własność
W obu przypadkach mówimy potocznie o "własnym mieszkaniu", ale prawnie są to różne konstrukcje:
Praktyczna konsekwencja: dla kupujących oba rodzaje są pełnowartościowym mieszkaniem, ale banki udzielają kredytów na oba zwykle bez problemu, pod warunkiem uregulowanego stanu prawnego. Czasem dla kredytu wymagana jest założona księga wieczysta.
Jak wygląda sprzedaż
Przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga zachowania formy przewidzianej przepisami, zwykle jest to akt notarialny. Transakcja przebiega podobnie jak sprzedaż mieszkania w odrębnej własności:
1. Ustalasz cenę i wystawiasz ogłoszenie.
2. Zbierasz dokumenty od spółdzielni.
3. Podpisujesz umowę przedwstępną (jeśli potrzebna).
4. Stawiacie się u notariusza.
5. Kupujący jest wpisywany jako nowy członek spółdzielni lub jego prawa są potwierdzane, zgodnie ze statutem.
Ogólny przebieg opisaliśmy w artykule sprzedaż mieszkania krok po kroku.
Dokumenty od spółdzielni
Przy sprzedaży takiego mieszkania spółdzielnia zazwyczaj wydaje:
Zdobycie ich może trwać od kilku do kilkunastu dni, więc zacznij wcześniej. Pełną listę dokumentów znajdziesz w artykule jakie dokumenty i formalności do sprzedaży nieruchomości.
Czy warto przekształcić prawo w odrębną własność przed sprzedażą
Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa może wystąpić do spółdzielni o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Wymaga to wniosku, ewentualnie uregulowania zobowiązań wobec spółdzielni i aktu notarialnego. Koszty to zazwyczaj taksa notarialna, opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpis, a także ewentualne opłaty spółdzielni.
Czy warto to zrobić przed sprzedażą? Zależy od sytuacji:
Wiele zależy od regulaminu spółdzielni i tego, kto ponosi koszty. Jeśli to możliwe, zapytaj w spółdzielni o orientacyjne koszty i czas realizacji. Przepisy dotyczące kosztów przekształcenia zmieniały się w przeszłości, dlatego sprawdź aktualny stan.
Co powiedzieć w ogłoszeniu
Podaj uczciwie, jaki jest status prawny lokalu. Kupujący i tak zapytają o to przed oględzinami, a informacja w ogłoszeniu oszczędza czas obu stronom. Dobrze dopisać, czy jest założona księga wieczysta oraz czy sprzedający ma komplet zaświadczeń.
Koszty i podatki
Statusy prawne mieszkań bywają skomplikowane. W razie wątpliwości przed ogłoszeniem porozmawiaj z notariuszem lub działem prawnym spółdzielni.
Najczęstsze pytania
Czy kupujący dostanie kredyt na takie mieszkanie? Zwykle tak, ale wymagania banków bywają różne. Część banków oczekuje założonej księgi wieczystej dla prawa. Jeśli sprzedajesz osobie, która bierze kredyt, zapytaj ją, jakich dokumentów żąda jej bank.
Czy spółdzielnia może zablokować sprzedaż? Spółdzielnia wydaje zaświadczenia i musi zostać poinformowana o zmianie. Szczegóły reguluje statut i przepisy, dlatego sprawdź je w swojej spółdzielni.
Czy zadłużenie wobec spółdzielni przeszkadza w sprzedaży? Zaległości lepiej uregulować przed sprzedażą, bo zaświadczenie o braku zadłużenia jest zwykle potrzebne kupującemu i notariuszowi.
Na co zwrócić uwagę w statucie spółdzielni
Statut i regulaminy spółdzielni określają, jakie dokumenty wydaje ona przy sprzedaży, w jakim terminie i za jaką opłatą. Zapytaj w biurze spółdzielni o listę wymaganych dokumentów i czas ich wydania, zanim opublikujesz ogłoszenie. Dzięki temu będziesz mógł od razu poinformować kupujących, że masz komplet papierów, co przyspiesza całą transakcję.