Kupujący z kredytem hipotecznym — jak to wpływa na sprzedaż Twojego mieszkania
Większość kupujących finansuje zakup kredytem, a to wydłuża transakcję i wprowadza ryzyko, że bank odmówi. Sprawdź, jak ocenić ofertę kupującego z kredytem, jak zabezpieczyć termin i co zapisać w umowie.
Kupujący, który płaci kredytem hipotecznym, jest dla sprzedającego zwykłą sytuacją, nie powodem do niepokoju. Warto jednak wiedzieć, jak taka transakcja przebiega, bo to właśnie bank, a nie kupujący, wyznacza część terminów i warunków. Poniżej zebraliśmy to, co sprzedający powinien sprawdzić i ustalić, zanim podpisze umowę przedwstępną.
Czym różni się sprzedaż za kredyt od sprzedaży za gotówkę
Przy zakupie za gotówkę kupujący i sprzedający ustalają wszystko między sobą. Przy kredycie dochodzi trzeci uczestnik: bank. Bank ocenia zdolność kredytową kupującego, zleca wycenę mieszkania i sprawdza jego stan prawny. Dopiero potem podejmuje decyzję i wypłaca środki, zwykle po wpisie hipoteki.
Co to oznacza w praktyce dla sprzedającego:
Orientacyjny przebieg i czas
| Etap | Orientacyjny czas |
|---|---|
| Umowa przedwstępna i zadatek | dzień podpisania |
| Wniosek kredytowy kupującego i wycena mieszkania przez bank | od kilku dni do ok. 2 tygodni |
| Decyzja kredytowa | zwykle 1–4 tygodnie od kompletu dokumentów |
| Umowa przyrzeczona u notariusza | często 4–8 tygodni od umowy przedwstępnej |
| Wypłata środków po wpisie hipoteki | kilka dni do kilku tygodni |
Terminy są orientacyjne i zależą od banku oraz kompletu dokumentów. Dlatego termin w umowie przedwstępnej warto ustalać z zapasem.
Jak ocenić ofertę kupującego z kredytem
Zanim odrzucisz lub przyjmiesz ofertę, zapytaj kupującego o kilka rzeczy:
1. Czy ma już decyzję kredytową albo promesę z banku? Kupujący z decyzją jest dużo bezpieczniejszy niż ten, który dopiero zbiera dokumenty.
2. Jaki jest udział wkładu własnego? Im wyższy wkład, tym mniejsze ryzyko, że wycena banku zablokuje transakcję.
3. Czy kredyt pokrywa całą cenę? Jeśli część ceny kupujący płaci z własnych środków, zapytaj, czy ma te środki na koncie.
4. Z którego banku jest kredyt? To nie powód do wykluczenia, ale pozwala oszacować, jak długo potrwa procedura.
Nie musisz żądać dokumentów finansowych kupującego, ale możesz poprosić o potwierdzenie, że decyzja kredytowa istnieje.
Co zapisać w umowie przedwstępnej
Umowa przedwstępna to miejsce, w którym zabezpieczasz swoje interesy. Warto w niej ustalić:
Szczegóły dotyczące zadatku i zaliczki opisaliśmy w artykule zadatek czy zaliczka przy sprzedaży mieszkania, a to, co powinna zawierać sama umowa, w artykule umowa przedwstępna: co powinna zawierać. Zapisy dotyczące zadatku i konsekwencji odmowy kredytu warto skonsultować z notariuszem albo prawnikiem.
Dokumenty, o które poprosi bank
Bank kupującego zwykle żąda od sprzedającego kilku dokumentów, na przykład odpisu z księgi wieczystej, zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości i o wysokości opłat oraz dokumentu potwierdzającego tytuł własności. Im szybciej je przygotujesz, tym krócej trwa całość. Pełną listę znajdziesz w artykule jakie dokumenty i formalności do sprzedaży nieruchomości.
Jeśli bank wyceni mieszkanie niżej
Zdarza się, że rzeczoznawca banku wycenia mieszkanie poniżej umówionej ceny. Bank udziela wtedy kredytu na mniejszą kwotę, a kupujący musi dopłacić różnicę z własnych środków albo renegocjować cenę. Najlepszą obroną jest uczciwa cena od początku, ustalona na podstawie transakcji z okolicy: jak wycenić mieszkanie samodzielnie. Jeśli różnica jest niewielka, rozmowa o obniżce często kończy się porozumieniem. Wskazówki znajdziesz w artykule jak negocjować cenę jako sprzedający.
Najczęstsze pytania
Czy mogę odmówić kupującemu z kredytem? Tak, to Twoja decyzja. Pamiętaj jednak, że większość kupujących korzysta z kredytu, więc odmowa zawęża krąg nabywców.
Czy mogę wymagać zadatku od kupującego z kredytem? Tak, zadatek to standardowe zabezpieczenie. Ustal w umowie, co dzieje się z nim, jeśli bank odmówi.
Czy mogę równolegle prowadzić rozmowy z innymi kupującymi? Zależy od zapisów umowy przedwstępnej. Jeśli zawiera wyłączność na czas procedury kredytowej, nie możesz sprzedać mieszkania komuś innemu w tym okresie.
Kto ponosi koszty wyceny przez bank? Zwykle kupujący, jako strona wnioskująca o kredyt.
Co jeśli bank opóźnia decyzję? Dlatego warto zapisać w umowie możliwość przedłużenia terminu, a w razie braku decyzji po upływie terminu jasno określić, co dalej.