Oględziny mieszkania przy sprzedaży — jak przeprowadzić prezentację krok po kroku
Pierwsze oględziny często decydują, czy kupujący złoży ofertę. Sprawdź, jak się przygotować, ile czasu zaplanować, o co zapytają kupujący i jak bezpiecznie umawiać wizyty bez pośrednika.
Sprzedając mieszkanie bez pośrednika, prezentację nieruchomości przeprowadzasz sam. To dobra wiadomość: nikt nie zna mieszkania lepiej niż Ty, a kupujący często woli rozmawiać z właścicielem niż z agentem. Żeby jednak oględziny kończyły się ofertą, a nie grzecznym „odezwiemy się", warto się do nich przygotować.
Jak umawiać oględziny
Ustal z góry stałe terminy, w których jesteś dostępny, na przykład dwa popołudnia w tygodniu i sobotę przed południem. Zbiorowe terminy oszczędzają czas, a dodatkowo budują wrażenie zainteresowania: gdy kupujący widzi, że po nim przyjdzie kolejna osoba, rzadziej odkłada decyzję.
Przy umawianiu wizyty zapytaj o imię i numer telefonu, potwierdź termin dzień wcześniej wiadomością i podaj dokładny adres dopiero osobom, które odpowiedziały sensownie na pytania. Przy tym samym ogłoszeniu zdarzają się ciekawscy, którzy nie zamierzają kupować.
Ile czasu zaplanować
| Etap | Orientacyjny czas |
|---|---|
| Powitanie i krótka rozmowa | 5 minut |
| Samo oglądanie mieszkania | 15–20 minut |
| Pytania i rozmowa o warunkach | 10 minut |
| Odstęp do kolejnych oględzin | 45–60 minut |
Jedna wizyta zajmuje więc zwykle 30–40 minut. Odstęp między kolejnymi osobami pozwala wywietrzyć mieszkanie i uniknąć sytuacji, w której kupujący wpadają na siebie na klatce schodowej.
Przygotowanie mieszkania w dniu oględzin
Więcej o przygotowaniu mieszkania znajdziesz w artykule jak przygotować mieszkanie do sprzedaży.
Jak prowadzić rozmowę
Przywitaj kupującego, krótko opowiedz o mieszkaniu i pozwól mu spokojnie obejść pomieszczenia. Nie chodź krok w krok i nie komentuj każdego metra. Zaproponuj, że odpowiesz na pytania, gdy skończy.
Mów o faktach, które mają znaczenie: od kiedy mieszkasz, jakie są rachunki, wysokość czynszu, co zostało wymienione w ostatnich latach, jak wyglądają sąsiedzi i okolica. Nie przesadzaj z zachwytami. Kupujący i tak oceni mieszkanie sam, a przesadzone pochwały budzą nieufność.
O czym nie warto mówić na pierwszej wizycie: o najniższej cenie, jaką zaakceptujesz, o tym, jak bardzo się spieszysz i o powodach sprzedaży, jeśli są to kłopoty finansowe. Negocjacje opisaliśmy w artykule jak negocjować cenę jako sprzedający.
O co zapytają kupujący
Warto przygotować odpowiedzi na typowe pytania:
Dobrze mieć pod ręką dokumenty: wypis z księgi wieczystej, zaświadczenie o czynszu i świadectwo energetyczne. Przy pytaniach, na które nie znasz odpowiedzi, powiedz wprost, że to sprawdzisz i odezwiesz się. To budzi więcej zaufania niż zgadywanie. Listę dokumentów znajdziesz w artykule jakie dokumenty i formalności do sprzedaży nieruchomości.
Bezpieczeństwo podczas oględzin
Sprzedając bez pośrednika, jesteś w mieszkaniu często sam z obcą osobą. Kilka prostych zasad:
1. Poinformuj bliską osobę, kiedy i z kim się umawiasz, albo poproś ją, żeby była w mieszkaniu.
2. Nie zostawiaj kupującego samego w pomieszczeniach, w których leżą rzeczy wartościowe.
3. Nie przyjmuj pieniędzy ani „zaliczek" na oględzinach. Zadatek wpłaca się dopiero przy podpisaniu umowy, patrz zadatek czy zaliczka przy sprzedaży mieszkania.
4. Nie podawaj numeru konta ani danych dokumentów na tym etapie.
Szersze zasady zabezpieczenia transakcji opisaliśmy w artykule bezpieczeństwo transakcji nieruchomości.
Co zrobić po oględzinach
Zanotuj, kto był i co powiedział. Następnego dnia wyślij krótką wiadomość z podziękowaniem i pytaniem, czy kupujący ma dalsze pytania. Nie naciskaj. Jeśli ktoś wyrażał zainteresowanie, zaproponuj drugą wizytę z rodziną albo doradcą. Notatki pomogą Ci porównać oferty, gdy odezwie się kilka osób.
Jeśli po kilkunastu oględzinach nikt nie składa oferty, problemem zwykle jest cena albo prezentacja ogłoszenia, a nie sama rozmowa. Sprawdź, czy cena odpowiada transakcjom z okolicy: jak wycenić mieszkanie samodzielnie, albo skorzystaj z wyceny mieszkania online.
Najczęstsze pytania
Czy muszę być obecny na oględzinach? Tak, jeśli sprzedajesz bez pośrednika, to Ty prezentujesz mieszkanie. Możesz poprosić o to zaufaną osobę, ale powinna znać stan nieruchomości i warunki sprzedaży.
Czy mogę pozwolić kupującym robić zdjęcia? To Twoja decyzja. Wielu kupujących prosi o zdjęcia, żeby pokazać mieszkanie rodzinie. Dobrym kompromisem jest zgoda na zdjęcia ogólne pomieszczeń, bez dokumentów i osobistych rzeczy.
Ile oględzin to normalna liczba przed sprzedażą? Tego nie da się przewidzieć. Zależy od ceny, lokalizacji i sezonu. Dla porównania zobacz kiedy najlepiej sprzedać mieszkanie.
Czy trzeba pokazywać wszystkie dokumenty już na pierwszej wizycie? Nie. Wystarczy, że wiesz, gdzie są, i możesz je pokazać poważnemu kupującemu przy kolejnym spotkaniu.