Oszustwa przy sprzedaży mieszkania — jak rozpoznać fałszywego kupującego
Najczęstsze schematy oszustw wobec właścicieli sprzedających sami: fałszywe przelewy, zaliczki przed aktem, dziwne prośby. Co robić, żeby nie stracić pieniędzy.
Sprzedajesz mieszkanie sam, a to oznacza, że rozmawiasz z nieznajomymi o dużych pieniądzach. Zdecydowana większość kupujących jest uczciwa. Zdarzają się jednak osoby, które próbują wykorzystać brak doświadczenia właściciela albo presję czasu. Poniżej opisujemy typowe sygnały ostrzegawcze i proste zasady, które pozwalają się przed nimi uchronić.
Tekst ma charakter ogólny i edukacyjny. Nie opisujemy statystyk ani konkretnych spraw, tylko praktyczne nawyki. Jeśli podejrzewasz oszustwo, skontaktuj się z policją i bankiem.
Zasada nr 1: pieniądze dopiero przy notariuszu
Najważniejsza reguła brzmi: nie wydajesz kluczy, dokumentów ani nie rezygnujesz z innych ofert, dopóki nie masz pieniędzy albo prawnego zabezpieczenia. Zadatek przy umowie przedwstępnej to normalna praktyka, ale powinien trafić na Twoje konto jako przelew z tytułem wskazującym cel. Różnicę między zadatkiem a zaliczką opisujemy w artykule zadatek czy zaliczka.
Sygnały ostrzegawcze
1. „Zapłacę od razu, bez oglądania”
Kupujący, który chce wpłacić pieniądze, nie widząc mieszkania, i naciska na szybki termin, powinien wzbudzić czujność. Uczciwy kupujący zwykle chce obejrzeć lokal, sprawdzić dokumenty i skonsultować decyzję z bankiem lub rodziną.
2. Potwierdzenie przelewu w formie zrzutu ekranu
Zrzut z aplikacji bankowej lub e-mail z „potwierdzeniem przelewu” to nie jest dowód, że pieniądze są na Twoim koncie. Takie obrazy łatwo podrobić. Sprawdzaj stan rachunku w swoim banku, zanim zrobisz cokolwiek w zamian.
3. Przelew „za dużo” i prośba o zwrot różnicy
Klasyczny schemat: kupujący (lub „jego pośrednik”) przysyła więcej, niż się umówiliście, i prosi o zwrot nadwyżki. Później okazuje się, że pierwszy przelew został cofnięty, a Ty oddałeś własne pieniądze. Zwracaj tylko środki, które realnie zaksięgowano i które nie podlegają blokadzie lub cofnięciu.
4. Prośby o dane wykraczające poza potrzebę
Do umowy przedwstępnej i aktu potrzebne są dane stron i numer księgi wieczystej. Nie musisz wysyłać nieznajomym skanu dowodu w całości, kodów z SMS ani danych logowania do bankowości. Jeśli ktoś prosi o kod BLIK, link do „odbioru wpłaty” albo każe zainstalować aplikację, zakończ rozmowę.
5. Odsyłanie do „zaufanego” notariusza lub pośrednika
Notariusza wybieracie wspólnie. Kupujący, który uparcie narzuca konkretną kancelarię, której nie możesz zweryfikować, albo prosi o wpłatę „opłaty za rezerwację” na prywatne konto, zachowuje się podejrzanie.
6. Wymuszanie pośpiechu
„Dziś ostatni dzień oferty”, „mam inne mieszkanie na oku” — presja czasu ma wywołać pochopną decyzję. Odpowiedz spokojnie, że terminy ustala się razem, a akt notarialny wyznacza się z wyprzedzeniem.
Jak zabezpieczyć oględziny
Jak zabezpieczyć dokumenty
Jak bezpiecznie przyjąć pieniądze
Najbezpieczniej jest, gdy rozliczenie odbywa się przelewem bankowym w taki sposób, że notariusz widzi potwierdzenie przed lub w trakcie aktu. Alternatywą bywa rachunek powierniczy lub depozyt notarialny, szczególnie gdy kupujący finansuje zakup kredytem (sprzedaż z kredytem kupującego). Gotówka w dużej kwocie to większe ryzyko dla obu stron — jeśli jednak się na nią zgadzasz, ustal procedurę z notariuszem.
Co zrobić, gdy coś Cię niepokoi
1. Przerwij kontakt i niczego nie wysyłaj ani nie zwracaj.
2. Zachowaj wiadomości, numery telefonu i dane przelewu.
3. Skontaktuj się z bankiem, jeśli podejrzewasz fałszywe potwierdzenie lub próbę wyłudzenia.
4. Zgłoś sprawę na policję.
5. Jeśli ogłoszenie na portalu wygląda podejrzanie albo ktoś podszywa się pod Ciebie, skorzystaj z przycisku zgłoszenia przy ogłoszeniu lub napisz do administratora serwisu. Więcej o tym, jak dbamy o bezpieczeństwo, w artykule bezpieczeństwo transakcji.
Dobre praktyki przy ogłoszeniu
Wystawiając ogłoszenie, pamiętaj o prostych zasadach: nie wpisuj numeru dowodu ani danych bankowych, podawaj kontakt, z którego korzystasz na co dzień, i nie zgadzaj się na przeniesienie rozmowy do komunikatora, który trudno zweryfikować, jeśli nie ma ku temu powodu.
Najczęstsze pytania
Czy zadatek przed aktem notarialnym jest bezpieczny? Jest normalną praktyką, ale tylko jeśli trafia na Twoje konto jako zwykły przelew z jasnym tytułem i jest opisany w umowie przedwstępnej.
Czy mogę sprawdzić, czy kupujący jest wiarygodny? Możesz poprosić o dowód tożsamości do wglądu, a przy kredycie o informację z banku, że wniosek jest procedowany. Nie wszystko da się zweryfikować, dlatego tak ważna jest zasada „pieniądze przy notariuszu”.
Co zrobić, jeśli przelew jest widoczny w aplikacji, ale „w trakcie realizacji”? Poczekaj na zaksięgowanie. Do tego czasu nie wydawaj nic w zamian.
Czy pośrednik zabezpiecza lepiej niż ja sam? Pośrednik może pomóc w organizacji, ale nie zastępuje zasad opisanych wyżej. Za bezpieczeństwo rozliczenia odpowiadają głównie banki i notariusz.
Czy mam zgłaszać każdy podejrzany kontakt? Jeśli kontakt wygląda na próbę wyłudzenia, tak. Zgłoszenie pomaga chronić także innych sprzedających.